مشاعات ساختمان و قوانین مالکیت در آن چیست؟
بر طبق قانون، مالکیت در آپارتمان ها به دو قسمت تقسیم می شود. مالکیت بر قسمت های اختصاصی، که فقط مالک حق استفاده کردن از آن را دارد، مانند اتاق خواب، آشپزخانه، پذیرایی که در داخل واحد ها قرار دارند و مالکیت بر قسمت های عمومی ساختمان مانند حیاط، پارکینگ و راهروها که برای تمامی ساکنین ساختمان مورد استفاده قرار می گیرد. قسمتهایی از آپارتمان که همه ساکنین می توانند از آن استفاده کنند، مشاعات ساختمان نام دارد. همچنین برای رفع مشکلات به وجود آمده در نحوه استفاده از مشترکات قوانینی هم وجود دارد که در ادامه به توضیح آنها می پردازیم.
خلاصه مقاله: مشاعات ساختمان به قسمتی از آپارتمان گفته میشود که تمامی ساکنین از آن استفاده می کنند و هزینه نگهداری و نظافت مشترکات نیز بر عهده همه ساکنین است. هیچ کس حق ممانعت از استفاده از مشاعات و گذاشتن وسایل اضافی و ایجاد مزاحمت به واحد های دیگر را ندارد.
مشاعات ساختمان چیست؟
کسانی که آپارتمان نشین هستند، باید به این نکته توجه کنند که برخی از قسمت های آپارتمان مخصوص افراد یک خانه نیست. به عبارتی، قسمت هایی از ساختمان مانند حیاط، پشت بام، آسانسور، راه پله ها، پاگرد، باغچه، پارکینگ یا پارکینگ اضافی جزء مشاعات ساختمان هستند. مشاعات آپارتمان ها به همه افراد ساختمان تعلق دارد. پس حق استفاده و هزینه های نگهداری آنها هم، به عهده تمام ساکنین است.
بر اساس قانون در مورد تملک آپارتمان ها، هر قسمتی از ساختمان که به اسم فردی ثبت نشده است جزء مشاعات بوده و تمامی ساکنین حق استفاده از آن را دارند. از آنجایی که این قسمت ها می تواند مورد استفاده تمامی افراد واحد ها باشد، پس هزینه نظافت و نگهداری و تعمیر مشاعات نیز بر عهده تمام ساکنین خواهد بود.
از وظایف مدیر ساختمان این است که باید تمامی هزینه های مشترکات را از سرپرست واحد ها بگیرد.علاوه بر این مورد، جبران خسارت جانی و مالی در مشاعات ساختمان بر عهده هیئت مدیره ساختمان است. بنابراین مدیران ساختمان باید بیمه مسئولیت هیئت مدیره ساختمان تهیه کرده تا پیش از وقوع اتفاقات برای جبران آنها برنامه و آمادگی داشته باشند.
ممانعت از حق استفاده از مشاعات ساختمان چیست؟
بیشتر شکایات و اختلاف ها میان ساکنین آپارتمان ها، در مورد ممانعت از حق استفاده از مشاعات ساختمان است. ممانعت از حق یعنی این که یکی از واحد ها مانع استفاده کردن از مشترکات ساختمان شود؛ مانند قفل زدن به در پشت بام و جلوگیری کردن از استفاده سایر ساکنین از بام ساختمان. مشترکات ساختمان شامل موارد زیادی است که در قسمت زیر به آنها اشاره شده است:
- بام و تمامی تاسیسات مانند مخزن کولر که برای استفاده همه ساکنین در آنجا قرار دارد.
- زیرزمین ساختمان که برای تمامی واحد ها قابل استفاده است.
- مکان ها و تجهیزاتی که به عموم ساکنین آپارتمان تعلق دارند، از قبیل چاه های فاضلاب، آسانسور، لوله های آب، فاضلاب، حرارت مرکزی، برق، تلفن، گاز، هواکش ها، تهویه مطبوع، لوله های بخاری.
- تاسیسات قسمت های مشترکی که در ساختمان وجود دارد مانند: چاه آب و پمپ، منبع آب، تابلو های برق، کنتورها، مرکز حرارت و تهویه، تلفن مرکزی، انبار عمومی ساختمان.
- اسکلت ساختمان هم از جزء مشاعات است.
- درها، پنجره ها، راهروها، پاگرد ها، پله ها که بیرون از قسمت های اختصاصی هر واحد باشد.
- نمای خارجی ساختمان نیز جزء مشترکین ساختمان است.
- تاسیساتی که به راه پله مربوط می شود، مانند وسایل تامین کننده نور و روشنایی و محل پایان یافتن پله و ورود به پشت بام و پله های ایمنی.
- محوطه ساختمان ، باغ ها و پارک ها که به صورت عمومی از آنجا استفاده می شود و در سند اختصاصی هیچ واحدی ثبت نشده است.
آیا گذاشتن وسایل در مشاعات ساختمان مجاز است؟
گذاشتن اشیاء در قسمت های مشترک ساختمان ممنوع است. قانون مشاعات در آپارتمان، بر اساس ماده 47 قانون گذاشتن اشیاء اضافی، مانند میز و صندلی و ... همچنین نگهداری حیوانات خانگی مثل سگ، گربه، مرغ و خروس در هر قسمت از ساختمان حتی در واحد ها ممنوع می باشد . در ادامه این قانون در ماده 48 آمده است: قرار دادن کفش و دمپایی و جاکفشی، پشت در آپارتمان و در محوطه راهروها ممنوع است.
قانون مشاعات در مورد بام: گاهی صاحبان طبقه آخر آپارتمان، این ذهنیت را در مورد پشت بام دارند که مالکیت بام با آن هاست. از طرفی طبقات پایین نیز در مورد پرداخت هزینه های پشت بام امتناع می کنند چون فکر می کنند که پشت بام ربطی به آنها ندارد. اما همه مالکین باید به این نکته توجه کنند که این قسمت از ساختمان مانند قسمت های دیگر از مشترکات ساختمان است و مطابق قانون هیچ کس اجازه شستن فرش، استفاده از مناطق خالی و اضافی بام و انبار کردن وسایل در پشت بام را ندارند.
قانون مشاعات ساختمان در مورد پارکینگ: در هنگام خرید آپارتمان سهم پارکینگ خود را مشخص کنید و آن را در سند یا اجاره نامه ثبت کنید. هیچ کس اجازه پارک کردن ماشین در جای پارک دیگران را ندارد. در غیر این صورت بر طبق قانون مشاعات در آپارتمان، این کار جرم به حساب می آید و جریمه و حبس به عنوان مجازات برای این شخص قابل اجراست. همچنین بدون اجازه ساکنین نباید هیچ مراسمی در پارکینگ برگزار شود و یا افرادی وسایل اضافی خود را مانند میز و صندلی در پارکینگ قرار دهند.
قانون مشاعات در مورد حیاط: گذاشتن وسایل در مشاعات آپارتمان مانند حیاط غیر قانونی است. هیچ کس حق ندارد خودسرانه حیاط ساختمان را مسقف کند، همچنین طبقات اول هم نمی توانند نسبت به حیاط حق مالکیت داشته باشند و با ایجاد هر سر و صدایی موجب آزار ساکنین شوند. همچنین هیچ کس اجازه ندارد وسایل اضافی خود را در حیاط آپارتمان نگهداری کند.
قانون دخل و تصرف در مشاعات ساختمان چگونه است؟
فقط افرادی که اجازه قانونی داشته باشند، حق دخل تصرف در مشاعات ساختمان را دارند. گاهی اتفاق می افتد که افرادی از اهالی ساختمان قسمتی از مشاعات را تحت تصرف خود درآورده اند و اجازه قانونی هم برای این کار دارند، در چنین شرایطی نمی توان از دخل و تصرف آنها جلوگیری کرد.
بنابراین هیچ کس بدون اجازه شرکاء دیگر، نمی تواند حق دخل و تصرف در مال مشاع را داشته باشد. به عبارتی اگر برای دخل و تصرف در قسمت های مشاع آپارتمان 90 درصد ساکنین هم رضایت دهند، باید 10 درصد سایر صاحبان هم رضایت داده باشند. در غیر این صورت به هیچ وجه امکان تصرف در قسمت مشاع را ندارند.
مزاحمت در مشترکات ساختمان
برخی مواردی در زندگی آپارتمان نشینی وجود دارد که اگر رعایت نشوند موجب مزاحمت در مشترکات ساختمان و نارضایتی ساکنین می شوند که به برخی از آنها در قسمت زیر اشاره شده است.
- مثلا بچه های همسایه در ساعات استراحت عصر شما، در حیاط یا پارکینگ آپارتمان با سر و صدای بلند بازی می کنند.
- ساکنینی که حیواناتی مانند سگ و گربه و مرغ و خروس را در حیاط یا ایوان و حتی داخل آپارتمان از آنها نگهداری می کنند و با ایجاد بوی بد و سر و صدا موجب آزار ساکنین می شوند.
- افرادی از ساکنین که در پارکینگ میز و صندلی چیده اند و یا گلدان و وسایل دیگر گذاشته‌اند و برای پارک کردن ماشین ها و سایر ساکنین ایجاد مزاحمت می کنند.
- افرادی بدون اجازه ساکنین مهمانی و مراسم خود را در پارکینگ ساختمان برگزار می کنند.
در چنین شرایطی می توانید از طریق قانون اقدام کنید و جلوی مزاحمت افراد بی توجه به مقررات آپارتمان نشینی را بگیرید.
پرداخت هزینه های مشاعات بر عهده مالک است یا مستاجر؟
همیشه بین مالک و مستاجر این دغدغه وجود دارد که پرداخت هزینه های مشترک ساختمان و خرابی تاسیسات مشترک آن بر عهده کیست و قانون کلی در مورد مستاجر و مالک در مشاعات ساختمان چیست؟ جهت حل مسئله هزینه های مشترک ساختمان مسکونی و آپارتمان یک سری قوانین تعیین شده است. طبق قانون، هزینه های نظافتی مشاعات مانند پارکینگ، لابی، راهرو ها و پله ها بر عهده مستاجر است. چون در آن ساختمان زندگی کرده و روزانه از این مکان ها برای مصارف شخصی و تردد خود استفاده می کند.
همچنین هزینه هایی که مربوط به کنتورهای مشترک مانند برق، آب و گاز است، بر عهده مستاجر خواهد بود. مبلغ کنتورهای اختصاصی نیز بر عهده خود مستاجراست. زمانی که هزینه های کلی مانند تعمیر و نگهداری موتورخانه، لوله کشی ساختمان و تعمیرات آسانسور و سایر آسیب های این چنینی که به ساختمان وارد می شود، بر عهده مالک است و مستاجر نباید متحمل پرداخت این هزینه ها شود.
سخن پایانی
قانون مشاعات در آپارتمان برای مشخص کردن قسمت هایی از آپارتمان وضع شده است که به عنوان مکان های مشترکات است و تمام افراد ساکن در ساختمان حق استفاده از آن را دارند. بنابراین هزینه نگهداری و نظافت مشترکات نیز به عهده همه واحد ها خواهد بود. بر اساس همین قانون کسی نمی تواند دیگری را از استفاده کردن از مشاعات منع کند یا با گذاشتن وسیله و لوازم اضافی منزل خود در مشاعات موجب نارضایتی دیگران شود. هیچ کس حق ندارد حیوانات اهلی و یا غیر اهلی خود را در راه پله ها، حیاط و یا پارکینگ رها کند.
مطالب پیشنهادی: