مشاعات ساختمان و قوانین مالکیت در آن چیست؟

بر طبق قانون، مالکیت در آپارتمان ها به دو قسمت تقسیم می شود. مالکیت بر قسمت های اختصاصی، که فقط مالک حق استفاده کردن از آن را دارد، مانند اتاق خواب، آشپزخانه، پذیرایی که در داخل واحد ها قرار دارند و مالکیت بر قسمت های عمومی ساختمان مانند حیاط، پارکینگ و راهروها که برای تمامی ساکنین ساختمان مورد استفاده قرار می گیرد. قسمت‌هایی از آپارتمان که همه ساکنین می توانند از آن استفاده کنند، مشاعات ساختمان نام دارد. همچنین برای رفع مشکلات به وجود آمده در نحوه استفاده از مشترکات قوانینی هم وجود دارد که در ادامه به توضیح آنها می پردازیم.

خلاصه مقاله: مشاعات ساختمان به قسمتی از آپارتمان گفته میشود که تمامی ساکنین از آن استفاده می کنند و هزینه نگهداری و نظافت مشترکات نیز بر عهده همه ساکنین است. هیچ کس حق ممانعت از استفاده از مشاعات و گذاشتن وسایل اضافی و ایجاد مزاحمت به واحد های دیگر را ندارد. 

 مشاعات ساختمان چیست؟

کسانی که آپارتمان نشین هستند، باید به این نکته توجه کنند که برخی از قسمت های آپارتمان مخصوص افراد یک خانه نیست. به عبارتی، قسمت هایی از ساختمان مانند حیاط، پشت بام، آسانسور، راه پله ها، پاگرد، باغچه، پارکینگ یا پارکینگ اضافی جزء مشاعات ساختمان هستند. مشاعات آپارتمان ها به همه افراد ساختمان تعلق دارد. پس حق استفاده و هزینه های نگهداری آنها هم، به عهده  تمام ساکنین است.

بر اساس قانون در مورد تملک آپارتمان ها، هر قسمتی از ساختمان که به اسم فردی ثبت نشده است جزء مشاعات بوده و تمامی ساکنین حق استفاده از آن را دارند. از آنجایی که این قسمت ها می تواند مورد استفاده تمامی افراد واحد ها باشد، پس هزینه نظافت و نگهداری و تعمیر مشاعات نیز بر عهده تمام ساکنین خواهد بود.

از وظایف مدیر ساختمان این است که باید تمامی هزینه های مشترکات را از سرپرست واحد ها بگیرد.علاوه بر این مورد، جبران خسارت جانی و مالی در مشاعات ساختمان بر عهده هیئت مدیره ساختمان است. بنابراین مدیران ساختمان باید بیمه مسئولیت هیئت مدیره ساختمان تهیه کرده تا پیش از وقوع اتفاقات برای جبران آنها برنامه و آمادگی داشته باشند.

ممانعت از حق استفاده از مشاعات ساختمان چیست؟

بیشتر شکایات و اختلاف ها میان ساکنین آپارتمان ها، در مورد ممانعت از حق استفاده از مشاعات ساختمان است. ممانعت از حق یعنی این که یکی از واحد ها مانع استفاده کردن از مشترکات ساختمان شود؛ مانند قفل زدن  به در پشت بام و جلوگیری کردن از استفاده سایر ساکنین از بام ساختمان. مشترکات ساختمان شامل موارد زیادی است که در قسمت زیر به آنها اشاره شده است:

• بام و تمامی تاسیسات مانند مخزن کولر که برای استفاده همه ساکنین در آنجا قرار دارد.
• زیرزمین ساختمان که برای تمامی واحد ها قابل استفاده است.
• مکان ها و تجهیزاتی که به عموم ساکنین آپارتمان تعلق دارند، از قبیل چاه های فاضلاب، آسانسور، لوله های آب، فاضلاب، حرارت مرکزی، برق، تلفن، گاز، هواکش ها، تهویه مطبوع، لوله های بخاری.
• تاسیسات قسمت های مشترکی که در ساختمان وجود دارد مانند: چاه آب و پمپ، منبع آب، تابلو های برق، کنتورها، مرکز حرارت و تهویه، تلفن مرکزی، انبار عمومی ساختمان.
• اسکلت ساختمان هم از جزء مشاعات است.
• درها، پنجره ها، راهروها، پاگرد ها، پله ها که بیرون از قسمت های اختصاصی هر واحد باشد.
• نمای خارجی ساختمان نیز جزء مشترکین ساختمان است.
• تاسیساتی که به راه پله مربوط می شود، مانند وسایل تامین کننده نور و روشنایی و محل پایان یافتن پله و ورود به پشت بام و پله های ایمنی.
• محوطه ساختمان ، باغ ها و پارک ها که به صورت عمومی از آنجا استفاده می شود و در سند اختصاصی هیچ واحدی ثبت نشده است.

آیا گذاشتن وسایل در مشاعات ساختمان مجاز است؟

گذاشتن اشیاء در قسمت های مشترک ساختمان ممنوع است. قانون مشاعات در آپارتمان، بر اساس ماده 47 قانون گذاشتن اشیاء اضافی، مانند میز و صندلی و ... همچنین نگهداری حیوانات خانگی مثل سگ، گربه، مرغ و خروس در هر قسمت از ساختمان حتی در واحد ها ممنوع می باشد . در ادامه این قانون در ماده 48 آمده است: قرار دادن کفش و دمپایی و جاکفشی، پشت در آپارتمان و در محوطه راهروها ممنوع است.

1. قانون مشاعات در مورد بام: گاهی صاحبان طبقه آخر آپارتمان، این ذهنیت را در مورد پشت بام دارند که مالکیت بام با آن هاست. از طرفی طبقات پایین نیز در مورد پرداخت هزینه های پشت بام امتناع می کنند چون فکر می کنند که پشت بام ربطی به آنها ندارد. اما همه مالکین باید به این نکته توجه کنند که این قسمت از ساختمان مانند قسمت های دیگر از مشترکات ساختمان است و مطابق قانون هیچ کس اجازه شستن فرش، استفاده از مناطق خالی و اضافی بام و انبار کردن وسایل در پشت بام را ندارند.
2. قانون مشاعات ساختمان در مورد پارکینگ: در هنگام خرید آپارتمان سهم پارکینگ خود را مشخص کنید و آن را در سند یا اجاره نامه ثبت کنید. هیچ کس اجازه پارک کردن ماشین در جای پارک دیگران را ندارد. در غیر این صورت بر طبق قانون مشاعات در  آپارتمان، این کار جرم به حساب می آید و جریمه و حبس به عنوان مجازات برای این شخص قابل اجراست. همچنین بدون اجازه ساکنین نباید هیچ مراسمی در پارکینگ برگزار شود و یا افرادی وسایل اضافی خود را مانند میز و صندلی در پارکینگ قرار دهند.
3. قانون مشاعات در مورد حیاط: گذاشتن وسایل در مشاعات آپارتمان مانند حیاط غیر قانونی است. هیچ کس حق ندارد خودسرانه حیاط ساختمان را مسقف کند، همچنین طبقات اول هم نمی توانند نسبت به حیاط حق مالکیت داشته باشند و با ایجاد هر سر و صدایی موجب آزار ساکنین شوند. همچنین هیچ کس اجازه ندارد وسایل اضافی خود را در حیاط آپارتمان نگهداری کند.

قانون دخل و تصرف در مشاعات ساختمان چگونه است؟

فقط افرادی که اجازه قانونی داشته باشند، حق دخل تصرف در مشاعات ساختمان را دارند. گاهی اتفاق می افتد که افرادی از اهالی ساختمان قسمتی از مشاعات را تحت تصرف خود درآورده اند و اجازه قانونی هم برای این کار دارند، در چنین شرایطی نمی توان از دخل و تصرف آنها جلوگیری کرد.

اگر برای دخل و تصرف در قسمت های مشاع آپارتمان 90 درصد ساکنین هم رضایت دهند، باید 10 درصد سایر صاحبان هم رضایت داده باشند. در غیر این صورت به هیچ وجه امکان تصرف در قسمت مشاع را ندارند.

مزاحمت در مشترکات ساختمان

برخی مواردی در زندگی آپارتمان نشینی وجود دارد که اگر رعایت نشوند موجب مزاحمت در مشترکات ساختمان و نارضایتی ساکنین می شوند که به برخی از آنها در قسمت زیر اشاره شده است.

• مثلا بچه های همسایه در ساعات استراحت عصر شما، در حیاط یا پارکینگ آپارتمان با سر و صدای بلند بازی می کنند.
• ساکنینی که حیواناتی مانند سگ و گربه و مرغ و خروس را در حیاط یا ایوان و حتی داخل آپارتمان از آنها نگهداری می کنند و با ایجاد بوی بد  و سر و صدا موجب آزار ساکنین می شوند.
• افرادی از ساکنین که در پارکینگ میز و صندلی چیده اند و یا گلدان و وسایل دیگر گذاشته‌اند و برای پارک کردن ماشین ها و سایر ساکنین ایجاد مزاحمت می کنند.
• افرادی بدون اجازه ساکنین مهمانی و مراسم خود را در پارکینگ ساختمان برگزار می کنند.

در چنین شرایطی می توانید از طریق قانون اقدام کنید و جلوی مزاحمت افراد بی توجه به مقررات آپارتمان نشینی را بگیرید.

متن گذاشتن وسایل در مشاعات ساختمان

قرار دادن وسایل شخصی در مشاعات ساختمان مانند راهروها، آسانسور یا پارکینگ، یکی از موضوعات مهم در رعایت حقوق همسایگان است. طبق قانون استفاده از مشاعات ساختمان، هر ساکن موظف است فضای مشترک را آزاد و ایمن نگه دارد. وسایل اضافی مانند دوچرخه، جارو، کفش یا وسایل نقلیه کوچک نباید در راهرو یا راه پله‌ها قرار بگیرند، زیرا ممکن است عبور و مرور دیگر ساکنان را مختل کنند. رعایت قوانین مشاعات ساختمان علاوه بر امنیت، باعث ایجاد آرامش و نظم در زندگی آپارتمانی می‌شود. بهتر است هر ساکن وسایل خود را در فضای اختصاصی یا انباری قرار دهد و از ایجاد مزاحمت برای دیگران خودداری کند.

برای اطلاع‌رسانی به ساکنان، مدیر ساختمان می‌تواند یک اطلاعیه کوتاه، واضح و محترمانه روی تابلو اعلانات یا در گروه پیام‌رسان ساختمان منتشر کند. متن اطلاعیه بهتر است شامل یادآوری حقوق و مسئولیت‌ها، تأکید بر ایمنی و نظم، و راهنمایی برای محل مناسب نگهداری وسایل شخصی باشد. استفاده از لحن دوستانه و شفاف باعث می‌شود ساکنان با میل بیشتری قوانین را رعایت کنند و محیطی امن و هماهنگ ایجاد شود. مانند مثال زیر:

اطلاعیه مدیریت ساختمان

سلام و احترام به همه ساکنان عزیز،

با توجه به رعایت قوانین مشاعات ساختمان و ایجاد محیطی امن و آرام برای همه، یادآوری می‌کنیم:

لطفاً وسایل شخصی مانند دوچرخه، جارو، کفش یا وسایل کوچک را در راهرو، راه پله یا آسانسور قرار ندهید. استفاده از انباری یا فضای اختصاصی خودتان بهترین مکان برای نگهداری وسایل است. رعایت این قانون استفاده از مشاعات ساختمان باعث جلوگیری از مزاحمت و افزایش امنیت و نظم محیط می‌شود.

از همکاری و احترام شما به حقوق دیگر ساکنان سپاسگزاریم. لطفاً با رعایت این قوانین، محیطی امن، منظم و دوستانه برای همه ایجاد کنیم.

با تشکر
مدیریت ساختمان

پرداخت هزینه های مشاعات بر عهده مالک است یا مستاجر؟

همیشه بین مالک و مستاجر این دغدغه وجود دارد که پرداخت هزینه های مشترک ساختمان و خرابی تاسیسات مشترک آن بر عهده کیست و قانون کلی در مورد مستاجر و مالک در مشاعات ساختمان چیست؟ جهت حل مسئله هزینه های مشترک ساختمان مسکونی و آپارتمان یک سری قوانین تعیین شده است. طبق قانون، هزینه های نظافتی مشاعات مانند پارکینگ، لابی، راهرو ها و پله ها بر عهده مستاجر است. چون در آن ساختمان زندگی کرده و روزانه از این مکان ها برای مصارف شخصی و تردد خود استفاده می کند.

همچنین هزینه هایی که مربوط به کنتورهای مشترک مانند برق، آب و گاز است، بر عهده مستاجر خواهد بود. زمانی که هزینه های کلی مانند تعمیر و نگهداری موتورخانه، لوله کشی ساختمان و تعمیرات آسانسور و سایر آسیب های این چنینی که به ساختمان وارد می شود، بر عهده مالک است و مستاجر نباید متحمل پرداخت این هزینه ها شود.   

قانون حیاط مشاع در آپارتمان چیست؟

حیاط و فضای باز ساختمان یکی از مهم‌ترین بخش‌های مشاع است که همه ساکنان حق استفاده از آن را دارند. طبق قانون استفاده از مشاعات ساختمان، هیچ ساکنی نمی‌تواند حیاط را به صورت انحصاری برای خود استفاده کند یا مانع دسترسی دیگران شود. استفاده از حیاط باید با رعایت آرامش، امنیت و زیبایی محیط انجام شود. به عنوان مثال، نباید وسایل شخصی، حیوانات خانگی یا وسایل غیرمجاز در حیاط قرار داده شود. قوانین مشاعات ساختمان مشخص می‌کند که هر اقدام برخلاف حقوق سایر ساکنان، تخلف محسوب می‌شود و ممکن است منجر به تذکر یا جریمه شود. اطلاع از این قوانین به حفظ آرامش جمعی و جلوگیری از اختلافات کمک می‌کند و باعث می‌شود همه ساکنان بتوانند از فضای مشترک به طور عادلانه و امن استفاده کنند.

مجازات استفاده شخصی از مشاعات ساختمان

استفاده شخصی یا انحصاری از مشاعات ساختمان مانند راهرو، پارکینگ یا حیاط، خلاف قانون استفاده از مشاعات ساختمان محسوب می‌شود. قوانین مشاعات ساختمان برای چنین تخلفاتی مجازات‌هایی تعیین کرده‌اند که شامل تذکر کتبی، پرداخت جریمه یا حتی جمع‌آوری وسایل مزاحم توسط مدیر ساختمان است. هدف این قوانین، حفظ نظم و عدالت در زندگی آپارتمانی و جلوگیری از تضییع حقوق دیگر ساکنان است.

استفاده نادرست از مشاعات ممکن است باعث ایجاد خطرات ایمنی، ترافیک و نارضایتی همسایگان شود. رعایت این قوانین ساده و روان باعث آرامش جمعی و محیطی امن برای همه ساکنان می‌شود. اطلاع دقیق از قوانین مشاعات ساختمان به هر فرد کمک می‌کند تا مسئولیت‌های خود را بهتر بشناسد و از ایجاد اختلافات جلوگیری کند

سخن پایانی

قانون مشاعات در آپارتمان برای مشخص کردن قسمت هایی از آپارتمان وضع شده است که به عنوان مکان های مشترکات است و تمام افراد ساکن در ساختمان حق استفاده از آن را دارند. بنابراین هزینه نگهداری و نظافت مشترکات نیز به عهده همه واحد ها خواهد بود. بر اساس همین قانون کسی نمی تواند دیگری را از استفاده کردن از مشاعات منع کند یا با گذاشتن وسیله و لوازم اضافی منزل خود در مشاعات موجب نارضایتی دیگران شود. هیچ کس حق ندارد حیوانات اهلی و یا غیر اهلی خود را در راه پله ها، حیاط و یا پارکینگ رها کند.

مطالب پیشنهادی:

• تخلفات مدیر ساختمان چه مواردی هستند؟
• نحوه انتخاب مدیر ساختمان و هیئت مدیره
• بهترین بیمه آتش سوزی مجتمع مسکونی
• بیمه آتش سوزی منازل مسکونی
• راهکارهای افزایش امنیت ساختمان در مقابل حوادث و سرقت
• آموزش روش و نحوه محاسبه شارژ ساختمان