تخلفات مدیر ساختمان چه مواردی هستند و چه عواقبی دارند؟

بارها در آپارتمان ها  و مجتمع های مسکونی شاهد قصور و سهل انگاری مدیر یا مدیران ساختمان بوده ایم. همان طور که نبودن مدیر برای ساختمان مشکلات فراوانی در پی دارد، تخلفات مدیر ساختمان نیز، موجب نارضایتی و اعتراض ساکنین می شود. در چنین مواقعی داشتن اطلاعات در مورد وظایفی که بر عهده مدیر است و باید در اجرای آن ها جدی و کوشا باشد و پی گیری عملکرد مدیر را که موجب تخلف و سوءاستفاده از اعتماد ساکنین می شود، بسیار کاربردی و لازم است. 

خلاصه مقاله: مدیر ساختمان باید به وظایفی که برعهده دارد عمل کند. عدم صلاحیت و سوء استفاده مدیر ساختمان از اعتماد ساکنین، سرباز زدن از تهیه بیمه مسئولیت مدیر ساختمان و آسانسور، مصرف مبلغ شارژ جمع آوری شده به مصارف غیر ضرور و یا مصارف شخصی و ... از تخلفات مدیر است. 

تخلفات مدیر ساختمان در چه مواردی صورت می گیرد؟

زمانی که انتخاب مدیر ساختمان با حضور تمامی ساکنین در جلسه هیئت مدیره یا رای گیری از ساکنین صورت گرفت، فعالیت او در رسیدگی به امورات ساختمان آغاز می شود. اگر مدیر ساختمان از انجام کارهای محوله در مورد ساختمان سرپیچی و یا تخلف کند، طبق قوانین آپارتمان نشینی باید توسط هیئت مدیره به موضوع تخلف رسیدگی شود. در غیر این صورت شکایت به مراجع قانونی در مورد تخلفات مدیر قابل اجراست.

تخلفاتی از قبیل عدم بیمه کردن ساختمان  در برابر آتش سوزی و خطرات آسانسور، بی توجهی  در تعمیر و نگهداری ساختمان و آسانسور، مصرف کردن مبلغ شارژ ساختمان در موارد غیر ساختمانی از جمله و ... تخلفات مدیر ساختمان به حساب می آید.

لیست تخلفات هیئت مدیره ساختمان

در برخی موارد ساکنین ساختمان از عملکرد و رسیدگی مدیر  به امورات ساختمان ناراضی می شوند که ممکن است این نارضایتی بر اثر تخلفات انجام شده توسط مدیر باشد. لیست تخلفات هیئت مدیره ساختمان به شرح زیر است:

1. بیمه نکردن ساختمان: خرید بیمه آتش سوزی و بیمه آسانسور یکی از مهمترین وظایف مدیر است. مطابق ماده 15 قانون تملک آپارتمان ها (مدیر باید تمامی بنا را به عنوان یک واحد در قبال آتش سوزی بیمه نماید.) او از طریق شارژ، هزینه بیمه را پرداخت می کند. اگر در تهیه بیمه کوتاهی کند و ساختمان دچار آتش سوزی شود، جبران خسارت وارده به عهده وی خواهد بود.
2. عدم هماهنگی با مجمع عمومی ساختمان: مدیر قبل از انجام اقدامات و یا تعمیرات ساختمان، باید از طریق مشورت کردن با مجمع عمومی و رضایت ساکنین، آن کار را انجام دهد. اگر بدون مشورت با مجمع عمومی اقدامی کند که ساکنین نیز ناراضی باشند، در این صورت حق شکایت از مدیر را دارند.  
3. مصرف مبلغ شارژ در موارد غیر ساختمانی: مبلغی را که مدیر از ساکنین دریافت می کند باید صرف نیازهای ساختمان کند و رسید مبلغ خرج شده را در معرض دید ساکنین قرار دهد. اگر شارژ ساختمان مورد سوء استفاده مدیر ساختمان قرار گیرد، ساکنین حق شکایت از او را دارند.
4. نداشتن صورتجلسه مدیریت ساختمان: یکی از مواردی است که ساکنین ملزم به شکایت از مدیر می شوند. هر مدیر باید تمامی تصمیماتی که در مجمع عمومی گرفته می شود را در یک دفتر صورت جلسه کرده و پیش خود نگهداری کند تا در اسرع وقت به آن ها رسیدگی کند.
5. عدم پرداخت قبوض: گاهی مدیر از پرداخت قبوض آب و برق و گاز و حق بیمه ساختمان خودداری می کند و پرداخت آن ها را به هفته ها و ماه های بعد موکول می کند و اسرار ساکنین و هیئت مدیره به پرداخت شارژ و حق بیمه بی فایده است.  
6. محول کردن مدیریت به دیگران: از آنجایی که مدیر ساختمان به انتخاب مجمع عمومی و ساکنین، مورد اعتماد شناخته شده است از این رو نباید کارهای محول شده ساختمان را به اشخاص دیگر که شاید قابل اعتماد نیز نباشند، بسپارد.
7. عدم رسیدگی به خرابی آسانسور: در آپارتمان های چند طبقه مخصوصا طبقات بالا رفت و آمد بدون آسانسور سخت و گاها برای افراد سالخورده و بیماران حرکتی غیر ممکن می شود. اگر مدیر نسبت به خرابی و تعمیر آسانسور بی اعتنایی کند،و از تعمیر آسانسور به بهانه های مختلف خودداری کن ساکنین می توانند از او شکایت کنند.
8. اجاره دادن مشاعات ساختمان بدون اطلاع ساکنین: مناطقی از ساختمان که همه ساکنین از آن استفاده می کنند مشاعات ساختمانی است. مانند: پشت بام، پارکینگ، راه پله ها، حیاط و... تمام افراد حتی مدیر ساختمان برای استفاده شخصی خود از مشاعات مانند برگزاری جشن و مهمانی باید از تمامی ساکنین کسب اجازه کند.
9. گرفتن شارژ بیشتر: برخی از مدیران برای هزینه های تعمیرات آسانسور و سایر قسمت های آپارتمان مبلغ بیش از حد معمول خرج می کنند. که این امر باعث نارضایتی ساکنین می شود.
10. عدم پرداخت شارژ : در برخی از آپارتمان ها به صورت توافقی مدیر به جای گرفتن دستمزد حق شارژ پرداخت نمی کند. اما اگر بدون اطلاع ساکنین و هیئت مدیره از دادن حق شارژ واحد خود اجتناب کند، عمل غیر اخلاقی و خیانت در امانت انجام داده است.
11. عدم رسیدگی به اعتراض ساکنین: زندگی در آپارتمان های پرجمعیت مشکلاتی را به وجود می آورد که ساکنین برای رفع آن ها به سراغ مدیر می روند. اگر در چنین مواقعی مدیر بررسی و رسیدگی لازم در مورد مشکلات به وجود آمده را نکند و به شکایات و اعتراض های ساکنین بی تفاوت باشد، ساکنین می توانند از او شکایت کنند.

اگر مدیر ساختمان تخلف کند راهکار مناسب چیست؟

با اثبات عدم صلاحیت مدیر ساختمان ساکنین از طریق مجمع عمومی اقدام به برکناری مدیر می کنند و در همان جلسه شخص دیگری برای مدیریت ساختمان انتخاب می شود. مدیر برکنار شده باید تمامی تخلفات خود را جبران کند.

مثلا اگر از حق شارژ مبلغی را، به جای پرداخت قبوض (آب، برق و گاز) مصرف شخصی کرده است، آن را به صندوق شارژ  برگرداند. ممکن است مدیر متخلف از پس دادن مبلغ شارژ جمع آوری شده خودداری کند، در چنین مواقعی با شکایت از طریق مراجع قضایی برای دادخواست عزل مدیر ساختمان اقدام کنید و مطالبات ساکنین را به روش قانونی از او بگیرید.   

قوانین مربوط به حق الزحمه مدیر ساختمان چیست؟

مطابق بند 2 ماده 25 آیین نامه اجرایی تملک آپارتمان ها حق الزحمه مدیر ساختمان در زمره هزینه های مشترک ساختمان قرار می گیرد. مدیر ساختمان اگر فردی از ساکنین انتخاب شود، میزا ن حقوق و دستمزد او باید در مجمع عمومی و با توافق تمامی ساکنین تصمیم گیری شود و مبلغ این حق الزحمه هم مانند سایر مخارج ساختمان از طریق شارژ پرداخت شود.

برخی از مدیران ساختمان به صورت داوطلبانه به امورات ساختمان رسیدگی می کنند. در این صورت به هیچ عنوان حق استفاده شخصی از مبلغ شارژ را ندارند. اما در صورتی که فردی از بیرون ساختمان برای مدیریت استخدام شود، باید طبق قانون کار حقوق و مزایا دریافت کند.

آیا مدیر ساختمان بدون صورتجلسه معتبر است؟

وجود صورتجلسه رسمی یا انتخاب کتبی مدیر در مجمع عمومی، بهترین مدرک اعتبار مدیر ساختمان است؛ اما نبود صورتجلسه لزوماً به معنی بی‌اعتباری کامل نیست. در برخی موارد قراردادهای اجاره، وکالت‌نامه یا انتخاب شفاهی با شاهد می‌تواند موقتا اختیاراتی به مدیر بدهد، ولی این وضعیت در اختلافات حقوقی ضعیف‌تر است. برای اعتباردهی رسمی و جلوگیری از مشکلات قانونی، ثبت صورتجلسه در اداره ثبت یا تنظیم سند رسمی و اطلاع‌رسانی به ساکنان توصیه می‌شود.

برای شکایت از مدیر ساختمان به کجا مراجعه کنیم؟

اگر ساکن بخواهد از مدیر ساختمان شکایت کند، ابتدا می‌تواند موضوع را در مجمع عمومی یا شورای ساختمان مطرح کند. در صورت عدم حل مشکل، مراجعه به شورای حل اختلاف محل برای دعاوی حقوقی و انتظامی، یا دادسرای عمومی برای موارد کیفری (مانند سوءاستفاده مالی) مناسب است. همچنین اداره بازرسی شهرداری یا سازمان نظام مهندسی در موارد فنی و انطباق با مقررات می‌تواند راهنمایی کند. تهیه مستندات، قراردادها و صورتجلسات پیشین به روند پیگیری کمک خواهد کرد.

شکایت مدیر ساختمان از ساکنین

مدیر ساختمان می‌تواند در صورت نقض قوانین ساختمان یا ایجاد مزاحمت، از ساکنین شکایت کند. شکایت معمولاً ابتدا به صورت تذکر کتبی و دعوت به رفع تخلف انجام می‌شود و در صورت ادامه‌دار بودن مشکل، مدیر می‌تواند به شورای حل اختلاف، دادسرای محل یا مراجع محلی مراجعه کند. مستندات مانند صورت‌جلسات، تصاویر، فیلم‌ها و پیام‌ها به اثبات ادعا کمک می‌کند. پیش از شکایت رسمی، توصیه می‌شود تلاش برای مصالحه و استفاده از صورتجلسه‌های مجمع عمومی صورت گیرد تا هزینه و زمان رسیدگی کاهش یابد.

آیا عضویت اشخاص غیر ساکن در مدیریت ساختمان غیر قانونی است؟

عضویت اشخاص غیر ساکن در هیئت مدیره یا سمت مدیریت ساختمان به‌صورت مطلق غیرقانونی نیست، اما باید مطابق آیین‌نامه و مقررات داخلی مجتمع و توافق ساکنان باشد. بسیاری از قوانین محلی و آیین‌نامه‌ها اجازه می‌دهند مالک یا وکیل مالک (حتی اگر ساکن نباشد) در مدیریت شرکت کند؛ اما حضور افراد غیرمرتبط یا بدون رضایت ساکنان ممکن است منجر به اعتراض و درخواست ابطال انتخاب شود. شفافیت در انتخاب، ثبت صورتجلسه و رعایت مقررات حقوقی، بهترین راه جلوگیری از اختلافات است.

نقاط مهم در مورد تخلفات مدیر و شکایت از او

اثبات تخلفات و شکایت از مدیر ساختمان دارای نکات مهمی است که باید به آن ها توجه داشت تا حق و حقوق ساکنین و مدیر رعایت شود.

• ابتدا پیگیری در مجمع: برای حل اختلافات با مدیر، ابتدا موضوع را در مجمع عمومی مطرح و از راه مشورت و رأی‌گیری تلاش به حل مسئله کنید؛ در صورت عدم حصول نتیجه، به مراجع قانونی مراجعه شود.
• ممنوعیت توهین و دریافت خسارت: مدیر حق توهین به ساکنین را ندارد. در صورت وارد شدن خسارت به مشاعات توسط ساکن، مجمع می‌تواند تصمیم به اخذ هزینه خسارت کند.
• الزام به خرید بیمه‌ها: مدیر موظف به تهیه بیمه آتش‌سوزی و بیمه آسانسور (و دیگر بیمه‌های مسئولیت مرتبط) است؛ در صورت امتناع، مجمع باید او را مجبور کند و در صورت سرپیچی، ساکنین می‌توانند شکایت کنند.
• رفتار حرفه‌ای و عدم سوء‌استفاده: مدیر باید برخوردی محترمانه و قانونی داشته باشد و از موقعیت برای مزاحمت یا اقدامات خلاف عرف و قانون استفاده نکند.
• احترام به حریم خصوصی: مدیر حق نصب دوربین در اماکن خصوصی یا دخالت مستقیم در زندگی شخصی ساکنین را ندارد؛ هرگونه تداخل در حریم خصوصی می‌تواند موضوع شکایت باشد.

کلام آخر

هرچند تلاش و خدمت مدیر ساختمان برای حفظ و نگهداری آن مهم و با ارزش است، اما تخلفات مدیر کاری دور از انتظار ساکنین خواهد بود. به همین دلیل امروزه اختلافات و شکایات بی شماری بر علیه مدیر ساختمان در مراکز قضایی ثبت و رسیدگی می شود. مدیری که شارژ را به جای پرداخت قبوض، رسیدگی و نگهداری آن و تهیه بیمه مسئولیت مدیر ساختمان و بیمه آسانسور، بیمه آتش سوزی مجمتع مسکونی و...صرف هزینه شخصی خود می کند، و یا با استفاده از سمت خود موجب آزار و اذیت ساکنین می شود و ... باید پاسخگوی هیئت مدیره و ساکنین باشد.