تخلفات مدیر ساختمان چه مواردی هستند و چه عواقبی دارند؟

بارها در آپارتمان ها  و مجتمع های مسکونی شاهد قصور و سهل انگاری مدیر یا مدیران ساختمان بوده ایم. همان طور که نبودن مدیر برای ساختمان مشکلات فراوانی در پی دارد، تخلفات مدیر ساختمان نیز، موجب نارضایتی و اعتراض ساکنین می شود. در چنین مواقعی داشتن اطلاعات در مورد وظایفی که بر عهده مدیر است و باید در اجرای آن ها جدی و کوشا باشد و پی گیری عملکرد مدیر را که موجب تخلف و سوءاستفاده از اعتماد ساکنین می شود، بسیار کاربردی و لازم است. 

خلاصه مقاله: مدیر ساختمان باید به وظایفی که برعهده دارد عمل کند. عدم صلاحیت و سوء استفاده مدیر ساختمان از اعتماد ساکنین، سرباز زدن از تهیه بیمه مسئولیت مدیر ساختمان و آسانسور، مصرف مبلغ شارژ جمع آوری شده به مصارف غیر ضرور و یا مصارف شخصی و ... از تخلفات مدیر است. 

تخلفات مدیر ساختمان در چه مواردی صورت می گیرد؟

زمانی که انتخاب مدیر ساختمان با حضور تمامی ساکنین در جلسه هیئت مدیره یا رای گیری از ساکنین صورت گرفت، فعالیت او در رسیدگی به امورات ساختمان آغاز می شود. اگر مدیر ساختمان از انجام کارهای محوله در مورد ساختمان سرپیچی و یا تخلف کند، طبق قوانین آپارتمان نشینی باید توسط هیئت مدیره به موضوع تخلف رسیدگی شود. در غیر این صورت شکایت به مراجع قانونی در مورد تخلفات مدیر قابل اجراست.

تخلفاتی از قبیل عدم بیمه کردن ساختمان  در برابر آتش سوزی و خطرات آسانسور، بی توجهی  در تعمیر و نگهداری ساختمان و آسانسور، مصرف کردن مبلغ شارژ ساختمان در موارد غیر ساختمانی از جمله و ... تخلفات مدیر ساختمان به حساب می آید.

لیست تخلفات هیئت مدیره ساختمان

در برخی موارد ساکنین ساختمان از عملکرد و رسیدگی مدیر  به امورات ساختمان ناراضی می شوند که ممکن است این نارضایتی بر اثر تخلفات انجام شده توسط مدیر باشد. لیست تخلفات هیئت مدیره ساختمان به شرح زیر است:

1. بیمه نکردن ساختمان: خرید بیمه آتش سوزی و بیمه آسانسور یکی از مهمترین وظایف مدیر است. مطابق ماده 15 قانون تملک آپارتمان ها (مدیر باید تمامی بنا را به عنوان یک واحد در قبال آتش سوزی بیمه نماید.) او از طریق شارژ، هزینه بیمه را پرداخت می کند. اگر در تهیه بیمه کوتاهی کند و ساختمان دچار آتش سوزی شود، جبران خسارت وارده به عهده وی خواهد بود.
2. عدم هماهنگی با مجمع عمومی ساختمان: مدیر قبل از انجام اقدامات و یا تعمیرات ساختمان، باید از طریق مشورت کردن با مجمع عمومی و رضایت ساکنین، آن کار را انجام دهد. اگر بدون مشورت با مجمع عمومی اقدامی کند که ساکنین نیز ناراضی باشند، در این صورت حق شکایت از مدیر را دارند.  
3. مصرف مبلغ شارژ در موارد غیر ساختمانی: مبلغی را که مدیر از ساکنین دریافت می کند باید صرف نیازهای ساختمان کند و رسید مبلغ خرج شده را در معرض دید ساکنین قرار دهد. اگر شارژ ساختمان مورد سوء استفاده مدیر ساختمان قرار گیرد، ساکنین حق شکایت از او را دارند.
4. نداشتن صورتجلسه مدیریت ساختمان: یکی از مواردی است که ساکنین ملزم به شکایت از مدیر می شوند. هر مدیر باید تمامی تصمیماتی که در مجمع عمومی گرفته می شود را در یک دفتر صورت جلسه کرده و پیش خود نگهداری کند تا در اسرع وقت به آن ها رسیدگی کند.
5. عدم پرداخت قبوض: گاهی مدیر از پرداخت قبوض آب و برق و گاز و حق بیمه ساختمان خودداری می کند و پرداخت آن ها را به هفته ها و ماه های بعد موکول می کند و اسرار ساکنین و هیئت مدیره به پرداخت شارژ و حق بیمه بی فایده است.  
6. محول کردن مدیریت به دیگران: از آنجایی که مدیر ساختمان به انتخاب مجمع عمومی و ساکنین، مورد اعتماد شناخته شده است از این رو نباید کارهای محول شده ساختمان را به اشخاص دیگر که شاید قابل اعتماد نیز نباشند، بسپارد.
7. عدم رسیدگی به خرابی آسانسور: در آپارتمان های چند طبقه مخصوصا طبقات بالا رفت و آمد بدون آسانسور سخت و گاها برای افراد سالخورده و بیماران حرکتی غیر ممکن می شود. اگر مدیر نسبت به خرابی و تعمیر آسانسور بی اعتنایی کند،و از تعمیر آسانسور به بهانه های مختلف خودداری کن ساکنین می توانند از او شکایت کنند.
8. اجاره دادن مشاعات ساختمان بدون اطلاع ساکنین: مناطقی از ساختمان که همه ساکنین از آن استفاده می کنند مشاعات ساختمانی است. مانند: پشت بام، پارکینگ، راه پله ها، حیاط و... تمام افراد حتی مدیر ساختمان برای استفاده شخصی خود از مشاعات مانند برگزاری جشن و مهمانی باید از تمامی ساکنین کسب اجازه کند.
9. گرفتن شارژ بیشتر: برخی از مدیران برای هزینه های تعمیرات آسانسور و سایر قسمت های آپارتمان مبلغ بیش از حد معمول خرج می کنند. که این امر باعث نارضایتی ساکنین می شود.
10. عدم پرداخت شارژ : در برخی از آپارتمان ها به صورت توافقی مدیر به جای گرفتن دستمزد حق شارژ پرداخت نمی کند. اما اگر بدون اطلاع ساکنین و هیئت مدیره از دادن حق شارژ واحد خود اجتناب کند، عمل غیر اخلاقی و خیانت در امانت انجام داده است.
11. عدم رسیدگی به اعتراض ساکنین: زندگی در آپارتمان های پرجمعیت مشکلاتی را به وجود می آورد که ساکنین برای رفع آن ها به سراغ مدیر می روند. اگر در چنین مواقعی مدیر بررسی و رسیدگی لازم در مورد مشکلات به وجود آمده را نکند و به شکایات و اعتراض های ساکنین بی تفاوت باشد، ساکنین می توانند از او شکایت کنند.

اگر مدیر ساختمان تخلف کند راهکار مناسب چیست؟

با اثبات عدم صلاحیت مدیر ساختمان ساکنین از طریق مجمع عمومی اقدام به برکناری مدیر می کنند و در همان جلسه شخص دیگری برای مدیریت ساختمان انتخاب می شود. مدیر برکنار شده باید تمامی تخلفات خود را جبران کند.

مثلا اگر از حق شارژ مبلغی را، به جای پرداخت قبوض (آب، برق و گاز) مصرف شخصی کرده است، آن را به صندوق شارژ  برگرداند. ممکن است مدیر متخلف از پس دادن مبلغ شارژ جمع آوری شده خودداری کند، در چنین مواقعی با شکایت از طریق مراجع قضایی برای دادخواست عزل مدیر ساختمان اقدام کنید و مطالبات ساکنین را به روش قانونی از او بگیرید.   

قوانین مربوط به حق الزحمه مدیر ساختمان چیست؟

مطابق بند 2 ماده 25 آیین نامه اجرایی تملک آپارتمان ها حق الزحمه مدیر ساختمان در زمره هزینه های مشترک ساختمان قرار می گیرد. مدیر ساختمان اگر فردی از ساکنین انتخاب شود، میزا ن حقوق و دستمزد او باید در مجمع عمومی و با توافق تمامی ساکنین تصمیم گیری شود و مبلغ این حق الزحمه هم مانند سایر مخارج ساختمان از طریق شارژ پرداخت شود.

برخی از مدیران ساختمان به صورت داوطلبانه به امورات ساختمان رسیدگی می کنند. در این صورت به هیچ عنوان حق استفاده شخصی از مبلغ شارژ را ندارند. اما در صورتی که فردی از بیرون ساختمان برای مدیریت استخدام شود، باید طبق قانون کار حقوق و مزایا دریافت کند.

نقاط مهم در مورد تخلفات مدیر و شکایت از او

اثبات تخلفات و شکایت از مدیر ساختمان دارای نکات مهمی است که باید به آن ها توجه داشت تا حق و حقوق ساکنین و مدیر رعایت شود.

• اگر شما مشکلی با عملکرد مدیر ساختمان به صورت شخصی برخوردید آن را از طریق مشورت با مجمع عمومی برطرف کنید. در غیر این صورت می توانید مشکل را از طریق مراجع قانونی پیگیری کنید.
• مدیر ساختمان هیچ گونه حق توهین به ساکنین را ندارد. اگر مشکلی از طرف ساکنین به وجود آمد و یا قسمتی از مشاعات ساختمان توسط یکی از ساکنین آسیب دید، از طریق مجمع عمومی  به اخذ هزینه خسارت وارده، اقدام کند.  
• مدیر ساختمان اگر از خرید بیمه آتش سوزی و بیمه آسانسور امتناع کند ساکنین باید در اسرع وقت توسط مجمع عمومی مدیر را اجبار به خرید این بیمه نامه کنند. در صورت سرپیچی از تهیه بیمه های مسئولیت مدیریت ساختمان و آسانسور ساکنین می توانند از او شکایت کنند.
• مدیر ساختمان نیز مانند سایر افراد ساختمان، باید رفتار مناسب داشته باشد و به بهانه مدیریت موجب مزاحمت و آزار ساکنین نشود و به طور کلی از مدیریت خود در راه های ضد عرف و قانون، سوء استفاده نکند.
• مدیر ساختمان نمی تواند به بهانه مدیریت در مکان های خصوصی ساختمان دوربین نصب و در زندگی خصوصی ساکنین دخالت و سرکشی کند. دخالت به حریم خصوصی ساکنین می تواند شکایت آن ها را در پی داشته باشد.

کلام آخر

هرچند تلاش و خدمت مدیر ساختمان برای حفظ و نگهداری آن مهم و با ارزش است، اما تخلفات مدیر کاری دور از انتظار ساکنین خواهد بود. به همین دلیل امروزه اختلافات و شکایات بی شماری بر علیه مدیر ساختمان در مراکز قضایی ثبت و رسیدگی می شود. مدیری که شارژ را به جای پرداخت قبوض، رسیدگی و نگهداری آن و تهیه بیمه مسئولیت مدیر ساختمان و بیمه آسانسور، بیمه آتش سوزی مجمتع مسکونی و...صرف هزینه شخصی خود می کند، و یا با استفاده از سمت خود موجب آزار و اذیت ساکنین می شود و ... باید پاسخگوی هیئت مدیره و ساکنین باشد.