همه شما تا حدودی از وظایف مدیر ساختمان آگاهی دارید و از برخی وظایف مانند رسیدگی به امور تاسیساتی ساختمان، نظارت بر نظافت و جمع آوری شارژ از واحد ها و ... آشنا هستید. اما ممکن است از جزئیات و اختیارات قانونی مدیر ساختمان بی اطلاع باشید.
مدیریت ساختمان، با افراد گوناگون و فرهنگ های مختلف کار آسانی نیست. به همین دلیل قانون نیز برای یاری رساندن به کارهای اجرایی مدیر ساختمان قوانینی را وضع کرده است که هم ساکنین و هم مدیر ساختمان از آن ها پیروی کنند. برای آشنایی با وظایف اصلی مدیر یا هیئت مدیره ساختمان تا آخر این مقاله همراه ما باشید.
خلاصه مقاله: وظایف مدیر ساختمان از قبیل: تعمیر و نگهداری ساختمان، وضع قوانین ساختمان، گرفتن حق شارژ از ساکنین، بازسازی و رسیدگی به امور نظافتی ساختمان، توجه به خواسته ها و حل اختلافات بین ساکنین، محاسبه هزینه ها و.... می باشد.
مدیر ساختمان کسی که مسئولیت اداره و اجرایی کردن تصمیمات ساختمان یا مجتمع های بزرگ را بر عهده دارد. در ساختمان هایی که بیشتر از سه خانواده در آن ساکن هستند، به مدیر ساختمان نیاز است. مهمترین اصل در آپارتمان ها و مخصوصا مجتمع های بزرگ، رعایت قانون و مدیریت اجرای قانون است، تا ساکنین دچار هرج و مرج و مشکل نشوند.
مدیریت ساختمان بر خلاف عنوان کاری آن، پشت میز مدیریتی نمی نشیند. بلکه بسیار کار سخت و پر مسئولیتی بر دوش مدیر ساختمان است. وظایف مدیر ساختمان از قبیل: تعمیر و نگهداری ساختمان، وضع قوانین ساختمان، گرفتن حق شارژ از ساکنین، بازسازی و رسیدگی به امور نظافتی ساختمان، توجه به خواسته ها و حل اختلافات بین ساکنین، محاسبه هزینه ها و.... می باشد.
برای انتخاب مدیر ساختمان و مجتمع مسکونی همه ساکنین واحدها در یک جلسه دور هم جمع می شوند و به کسانی که داوطلب مدیریت هستند رای می دهند. این جلسه مجمع عمومی مالکین ساختمان است که با رای اعضای آن در این جلسه مدیر ساختمان یا مدیران انتخاب می شوند. تمامی مالکین ساختمان باید در این جلسه حضور داشته باشند.
فردی که برای مدیریت ساختمان انتخاب می شود به مدت یک سال وظایف اداره ساختمان را به عهده می گیرد و هر ساله این جلسه تکرار می شود تا مدیر سال بعد تعیین شود. این جلسه می تواند به صورت فوق العاده برای رفع مشکلات ساختمان تشکیل شود. همچنین در این مجمع مشخص می شود که مدیر ساختمان چه وظایفی دارد. شرح وظایف اصلی مجمع عمومی مالکین ساختمان شامل موارد زیر است:
اگر قصد دارید مدیریت ساختمانی را بر عهده بگیرید، در مرحله اول باید با مهم ترین وظیفه های مدیر ساختمان آشنا باشید که موارد زیر شرح وظایف اصلی هیئت مدیره ساختمان به شمار می رود.
محاسبه و دریافت حق شارژ از ساکنین آپارتمان یکی از سخت ترین وظایف یک مدیر است. در ساختمان هایی که واحد هایی با متراژ یکسان دارند و کنتور برق، گاز و آب آن ها به صورت جداگانه است، هزینه هایی که هر واحد به عنوان شارژ پرداخت می کنند، برای مخارج تعمیر، تامین فیش برق، آب و نظافت مشاعات ساختمان مصرف می شود. ولی هنگامی کار محاسبه شارژ ساختمان بر اساس متراژ هر واحد و یا تعداد خانوار ها صورت می گیرد، نیاز به دقت و بررسی دقیق دارد.
مدیر یا مدیران ساختمان باید تمامی تصمیماتی را که در مجمع عمومی ساختمان گرفته می شود را اجرایی نمایند. تصمیماتی مانند مشخص کردن قوانین ساختمان یا رسیدگی به چگونگی اجرایی شدن امور مجتمع مانند نگهداری و رسیدگی به مشکلات ساختمان از جمله وظایف مدیر می باشد.
ممکن است در آپاتمان ها و مجتمع های مسکونی واحد هایی باشند که حق شارژ واحد خود را پرداخت نکنند. مدیر ساختمان در مرحله اول تذکرات لازم برای عدم پرداخت شارژ به او می دهد و اگر نتیجه نگیرد به طور رسمی می تواند اظهار نامه رسمی به واحد خاطی قوانین ساختمان، ارسال کند. این اظهار نامه در سه نسخه تهیه و همراه مامور قانون به مالک یا مستاجر بدهکار ابلاغ خواهد شد. اگر تا مدت 10 روز واحد مورد نظر شارژ خود را پرداخت نکند مدیر می تواند، آب، گاز و برق واحد مربوطه را قطع کند.
مدیر ساختمان باید به مشکلات و اختلافات ساکنین و یا معترض بودن آن ها به قوانین ساختمان رسیدگی کند. برای رفع اختلافات بین آن ها در چارچوب اختیارات خود در مورد حق دخالت در امور ساکنین، رسیدگی کند. ممکن است بسیاری از این اختلافات ناشی از عدم آشنایی از قوانین آپارتمان نشینی باشد.
مدیر ساختمان همواره وظیفه دارد تا بخش های آسیب دیده مشاعات ساختمان را پیدا کند و برای تعمیر آن ها اقدام نماید. مانند رسیدگی به لامپ های مشاعات، بررسی تجهیزات ایمنی مانند تعمیر آسانسور و دوربین های موجود در مشاعات و ... .
از دیگر وظایف مهم مدیر مجتمع های مسکونی استخدام سرایدار یا لابی من می باشد که می تواند با مشورت مجمع عمومی این کار را انجام دهد. کاربرد لابی من برای مجتمع های بزرگ است.
اگر در جلسه مجمع عمومی ساختمان یک یا چند مالک از ساختمان به هر دلیلی غایب باشند، مدیر ساختمان باید آن ها را در جریان تصمیمات مجمع عمومی قرار دهد. هر چند حضور تمامی مالکین در مجمع عمومی ساختمان ضروری است.
در جلسه مجمع عمومی ساختمان قوانین مهمی در مورد ساختمان وضع می شود که باید به صورت مکتوب نوشته و مستند سازی شود. این قوانین را باید همه مالکین امضا کنند؛ چرا که این صورتجلسه در مراجع قضایی به عنوان سند معتبر مورد استفاده قرار می گیرد. تهیه و تنظیم و نگهداری از این اسناد به عهده مدیر ساختمان می باشد.
با توجه به ماده 4 قانون که در تملک آپارتمان ها آمده است، مدیر ساختمان باید سهم هر شریک از حق بیمه را محاسبه کرده و برای خرید بیمه آتش سوزی برای آپارتمان اقدام نماید. همچنین در ماده 20 این آیین نامه آمده است که مدیر یا مدیران مکلفند تمام بنا را به عنوان یک واحد در مقابل آتش سوزی بیمه نمایند. سهم هر شریک از حق بیمه با توجه به ماده 4 قانون به وسیله مدیر تعیین و از شرکا اخذ شده و به بیمه گر پرداخت خواهد شد.
مدیر ساختمان باید برنامه ای برای زمان سخت و بحرانی مانند خرابی آسانسور، خرابی موتورخانه و پوسیدگی لوله های آب و گاز داشته باشد. یکی از اصلی ترین مسائلی که ممکن است در هر ساختمانی پیش آید، گیر کردن آسانسور در بین طبقات ساختمان و یا سقوط آن می باشد. اگر اتفاقی برای ساکنین و اشخاصی که به آپارتمان رفت و آمد دارند، بیفتد مدیر ساختمان مسئول حادثه شناخته می شود. بنابراین مدیر باید در اولین اقدام، همراه خرید بیمه آتش سوزی، خرید بیمه آسانسور را هم انجام دهد تا با خیال راحت به امورات ساختمان رسیدگی نمایند.
مدیر ساختمان باید قوانینی که در مجمع عمومی به ثبت رسیده است به صورت مکتوب به تابلوی اعلانات نصب نماید تا ساکنین هیچ مورد از قوانین آپارتمان را فراموش نکنند. نکاتی که در قوانین هر آپارتمانی رعایت آن ضروری است و مدیر ساختمان مسئول اجرایی این قوانین می باشد، شامل موارد زیر است:
لزوم وجود مدیر ساختمان در اجرای قوانین ساختمان بسیار مهم و ضروری است. مدیر باید کوشا باشد و این مقررات را به مالکین یا ساکنین جدید اعلام نماید. معمولا قوانین ساختمان در تابلوی اعلانات نوشته و یا نصب می شود و جلوی دید همگان در قسمت ورودی یا کنار آسانسور و ... نصب می گردد.
از آنجایی که مدیریت یک ساختمان همراه با حوادث و اتفاقات خسارت بار خواهد بود. بنایراین نیاز است تا برای تامین جبران خسارات احتمالی، خرید بیمه مسئولیت مدیر ساختمان در راس امور قرار گیرد. برای مشاوره رایگان از کارشناسان بیمه با شماره 01391003113 مرکز بیمه تماس بگیرید تا از مزایای بهترین بیمه خبردار شوید.
وظایف مدیر ساختمان شامل طیف گسترده ای از خدمات و قوانین است. مدیریت ساختمان جزء مواردی است که در قانون اساسی کشور به طور کامل به آن پرداخته شده است. اجرای قوانین آپاتمان نشینی برعهده مدیر یا مدیرانی است که به وسیله رای گیری در جلسه مجمع عمومی ساختمان انتخاب می شوند.
مطالب پیشنهادی: