وظایف هیئت مدیره ساختمان طبق قانون چیست؟
زندگی در مجتمع های آپارتمانی با مزایا و امکانات خاص خود همراه است؛ اما برای اینکه نظم، ایمنی و رضایت ساکنین حفظ شود، نیاز به مدیری است که بر امور مشترک ساختمان نظارت کند. در بسیاری ساختمان ها این مسئولیت بر عهده هیئت مدیره ساختمان است؛ بنابراین دانستن دقیق وظایف هیئت مدیره ساختمان طبق قانون، نقش مهمی در حقوق مالکین و ساکنین دارد. در این مقاله تلاش می کنیم با نگاهی حقوقی و کاربردی به توضیح این وظایف بپردازیم.
خلاصه محتوا: هیئت مدیره ساختمان مسئول مدیریت و نگهداری امور مشترک، دریافت شارژ، بیمه، اجرای تصمیمات مجمع و نظارت بر تاسیسات است. آگاهی مالکین از وظایف هیئت مدیره ساختمان مسکونی موجب شفافیت، رعایت حقوق، کاهش اختلافات و افزایش امنیت و رفاه در مجتمع های آپارتمانی می شود.
هیئت مدیره کیست و چگونه انتخاب می شود؟
هیئت مدیره ساختمان گروهی از مالکین یا نمایندگان آنهاست که برای مدیریت امور مشترک ساختمان انتخاب می شوند. انتخاب هیئت مدیره توسط مجمع عمومی مالکان انجام می شود و معمولاً با رای اکثریت مالکین صورت می گیرد. اعضای هیئت مدیره مسئول اداره ساختمان، نگهداری تاسیسات، دریافت شارژ، اجرای تصمیمات مجمع و حفظ نظم و امنیت ساکنین هستند. دوره خدمت آنها معمولاً دو سال است، اما مجمع عمومی می تواند آن را تمدید یا تغییر دهد.
نقش هیئت مدیره ساختمان و ضرورت آن
بر اساس قانون تملک آپارتمان ها، در ساختمان هایی که تعداد مالکین بیش از سه نفر است، مجمع عمومی مالکان موظف است مدیر یا هیئت مدیره ای را برای اداره امور مشترک ساختمان انتخاب کند وظیفه هیئت مدیره ساختمان (یا مدیر ساختمان) این است که از طرف کلیه مالکان مسئولیت اداره، نظارت، حفظ و نگهداری ساختمان را بر عهده گیرد.
داشتن هیئت مدیره یا مدیر، باعث می شود امور ساختمان به شکل منظم، قانون مند و شفاف پیش رود (از هزینه ها و شارژ تا نگهداری فنی و امنیتی) و از بروز اختلافات احتمالی بین مالکین جلوگیری شود.
اختیارات و وظایف هیئت مدیره مجتمع های آپارتمانی
در قانون تملک آپارتمان ها و آیین نامه اجرایی آن، مجموعه ای از مسئولیت ها و اختیارات برای هیئت مدیره تعیین شده است. وظایف هیئت مدیره مجتمع های آپارتمانی شامل موارد زیر است:
- نگهداری و مدیریت امور فنی و مشترک ساختمان: تعمیرات مشترک، مشاعات ساختمان، تاسیسات برقی، آب، فاضلاب، راهپله، آسانسور و سایر بخش هایی که بین تمام مالکین مشترک هستند. هیئت مدیره موظف است با نظارت و برنامه ریزی، وضعیت ساختمان را در شرایط ایمن و مناسب نگه دارد.
- محاسبه و دریافت هزینه های مشترک ساختمان (شارژ): برای تامین هزینه های نگهداری و مصرفی مشترک، هیئت مدیره با محاسبه شارژ هر واحد، مبلغی را از مالکین یا استفاده کنندگان دریافت می کند.
- بیمه کردن ساختمان در برابر خطراتی مانند آتش سوزی: بیمه کردن ساختمان یکی از مهم ترین وظایف هیئت مدیره است، زیرا در صورت وقوع حادثه، مانند آتش سوزی، ترکیدگی لوله یا خسارت های جانی و مالی، تنها پشتوانه قانونی و مالی ساختمان، خرید بیمه آتش سوزی مجتمع مسکونی معتبر است. هیئت مدیره وظیفه دارد ساختمان را تحت پوشش بیمه آتش سوزی، بیمه آسانسور و بیمه مسئولیت قرار دهد و حق بیمه هر واحد را بر اساس متراژ تعیین کند. کوتاهی در خرید این بیمه ها می تواند هنگام حادثه، خسارت های سنگینی برای ساکنین ایجاد کند و هیئت مدیره را از نظر قانونی مسئول جبران خسارت نماید.
- نگهداری مدارک و صورت جلسات مجمع عمومی مالکان: تمام تصمیمات مجمع عمومی باید در صورت جلسه نوشته و توسط هیئت مدیره نگهداری شود؛ این اسناد برای مراجعه به مراجع قضایی، اداری یا ثبتی معتبر است.
- بررسی و تایید وکالت نامه نمایندگان مالکین هنگام برگزاری مجمع عمومی: اگر مالک نماینده بفرستد، هیئت مدیره باید وکالت نامه او را بررسی کرده و اعتبار آن را تایید کند.
- اطلاع رسانی به مالکینی که در جلسه حضور نداشتند: اگر مالکینی در مجمع عمومی حضور نداشتند، مصوبات مصوب در جلسه باید به آنها ابلاغ شود.
- پیگیری حقوقی در صورت بدهی واحدها: اگر واحدی شارژ مشترک نپردازد، هیئت مدیره می تواند ابتدا با ارسال اظهارنامه بدهی را مطالبه کند. اگر بدهی باقی بماند، امکان صدور اجرائیه و قطع موقت خدمات مشترک برای مدتی و تحت شرایط قانونی وجود دارد.
- اجرای تصمیمات مصوب مجمع عمومی مالکان: هر تصمیمی که مجمع می گیرد مثل بازسازی، تغییر در تاسیسات، تصویب قوانین داخلی ساختمان، تعیین سهم هزینه ها و غیره، باید توسط هیئت مدیره عملی شود.
هیئت مدیره ساختمان می تواند با بهره گیری از خدمات مرکز بیمه، روند خرید بیمه مسئولیت مدیر ساختمان، آتش سوزی و آسانسور را آسان و مطمئن کند. این خدمات شامل استعلام و مقایسه شرکت های مختلف بیمه، مشاوره رایگان برای انتخاب بهترین پوشش و صدور بیمه نامه به صورت حضوری یا آنلاین است تا حفاظت از املاک مجتمع به شکل سریع و ساده انجام شود. کافی است با شماره 01391003113 مرکز بیمه تماس بگیرید تا کارشناسان شما را راهنمایی کنند.
هیئت مدیره ساختمان برای چند سال انتخاب می شود؟
طبق ماده اجرایی قانون، انتخاب مدیر یا مدیران ساختمان توسط مجمع عمومی مالکان صورت می گیرد در بسیاری از قوانین داخلی برای مدت خدمت مدیر یا هیئت مدیره مدت “دو سال” تعیین شده است؛ مگر اینکه مجمع عمومی با توافق اعضا مدت را تغییر دهد یا دوره مدیریت تمدید شود. همچنین امکان انتخاب مجدد مدیر یا مدیران برای دوره های بعد وجود دارد بنابراین دوره عضویت در هیئت مدیره معمولاً دو سال است اما بسته به مصوبه مجمع قابل تغییر است.
شرح وظایف هیئت مدیره ساختمان
آگاه بودن مالکین و ساکنین از شرح وظایف هیئت مدیره ساختمان اهمیت زیادی دارد، زیرا باعث اجرای درست قانون و حفظ حقوق آنها می شود، از سستی در مدیریت و مسائل مالی، فنی و ایمنی جلوگیری می کند، امکان مطالبه حقوق در صورت کوتاهی هیئت مدیره را فراهم و اعتماد میان ساکنین را افزایش می دهد.
همچنین روند رسیدگی به شکایات و اعتراضات واحدها را ساده تر و سریع تر می کند. آگاهی از مسئولیت ها و اختیارات هیئت مدیره به تضمین اجرای قانون، شفافیت مالی و فنی، حفظ حقوق مالکین و پیشگیری از اختلافات کمک می کند و امکان پیگیری و مطالبه حقوق در صورت کوتاهی یا تخلف را فراهم می سازد.
نکات مهم درباره مدیریت برج و وظایف هیئت مدیره
برای مدیریت صحیح برج و رعایت حقوق مالکین، هیئت مدیره باید با دانش کامل از وظایف هیئت مدیره در مجتمع های مسکونی و قوانین مربوطه عمل کند و تصمیمات خود را با شفافیت و مستندسازی قانونی اجرا نماید. این رویکرد موجب نظم، ایمنی و رضایت ساکنین می شود.
- هیئت مدیره نمی تواند بدون اجماع مالکین تصمیم گیری درباره بخش مشترک یا تاسیسات ساختمان بکند؛ تصمیمات مهم باید در مجمع عمومی مطرح و مصوب شوند.
- کلیه صورت جلسات و مدارک مربوط به مدیریت ساختمان، از انتخاب هیئت مدیره تا تغییرات، مصوبات، هزینه ها و پرداخت ها، باید نگهداری و در صورت نیاز قابل ارائه باشد.
- اجرای تصمیمات مالی (مثل شارژ، بیمه، تعمیرات) باید منصفانه و شفاف باشد و سهم هر واحد بر مبنای زیربنا محاسبه شود.
- در صورت تخلف یا کوتاهی هیئت مدیره (مثل عدم بیمه آتش سوزی و آسانسور) امکان پیگیری قانونی و مسئولیت جبران خسارت وجود دارد.
- مالکین باید در انتخاب هیئت مدیره دقت کنند؛ افراد مسئول، قانون مدار و با تعهد مناسب انتخاب شوند تا مدیریت به شکل درست انجام گیرد.
بیمه و مشاوره تخصصی، راهکاری برای کاهش ریسک در مجتمع های آپارتمانی
هیئت مدیره ساختمان مسئول نگهداری تاسیسات، اجرای تصمیمات مجمع، مدیریت مالی و حفظ امنیت ساکنین است. آگاهی از وظایف هیئت مدیره ساختمان مسکونی موجب نظم و رضایت مالکین می شود. هیئت مدیره ساختمان وظیفه دارد ساختمان را نگهداری، تصمیمات مجمع را اجرا، هزینه ها را مدیریت و امنیت ساکنین را حفظ کند. با خرید بیمه ساختمان، بیمه آتش سوزی و بیمه آسانسور، هیئت مدیره می تواند حفاظت از ساختمان و تجهیزات مشترک را به سادگی، مطمئن و بدون دغدغه انجام دهد و آرامش بیشتری برای ساکنین فراهم سازد.
مرکز بیمه با ارائه مشاوره رایگان، استعلام و مقایسه شرکت های مختلف بیمه، به هیئت مدیره کمک می کند بهترین بیمه ساختمان، آتش سوزی و آسانسور را انتخاب کنند. همچنین امکان صدور بیمه نامه به صورت حضوری و آنلاین فراهم است تا روند خرید بیمه سریع، ساده و مطمئن انجام شود.
صفحات و مقالات پیشنهادی: